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六肖中特期期准香港百分百:房地產企業項目開發進度管理研究

時間:2019-04-11 來源:鄭州大學 作者:李政 本文字數:6131字
  摘 要
  
  近年來,中國樓市在一輪又一輪、一次比一次嚴厲的調控政策下漸漸趨冷,市場進入房住不炒的新時代。十九大已經將加快住房改革和長效機制建設的行業制度定調,各項措施將陸續出臺落實,傳統的靠銀根放松、投資拉動經濟發展告一段落,對于房地產行業和企業來講,應該盡快適應新的市場環境,確定新的發展戰略并加以實施,明則思變,變者則強。房地產開發項目進度管理因貫穿設計、報建、成本、招標、銷售等開發全周期,為了達到項目順利交付的節點目標,房企如何強化進度管理、最大限度的提高人材機的使用效用,從而加速資本流動、實現企業經濟利潤最大化顯得尤為重要。目前多數房地產企業的進度管理過程,仍采用傳統的管控模式,缺乏科學的管理理念和方法體系,在實際的進度管理過程中,存在著前期進度計劃編制不合理、計劃實施與實際相偏離、人力內耗成本高等諸多問題,無法滿足當前大魚吃小魚、快魚吃慢魚的行業現狀,阻滯企業的戰略布局和健康可持續發展。
  
  鄭州市 JY 房地產開發有限公司作為房地產企業的一員,同樣面臨項目進度管理不能適應目前發展要求的問題。本文以之為研究對象,首先簡述了 JY 房地產公司的發展背景,介紹了 JY 房地產公司項目進度管理現狀,并從項目進度計劃編制、進度計劃控制和內部管理等方面分析了項目進度管理中存在的問題;然后以 K 項目為例,從項目進度計劃編制階段和進度計劃執行階段為 K 項目進度管理提出建議,重點對進度計劃的管理工具施行優化;最后主要從組織保障、安全文明保障體系、施工質量保障體系及一級節點管控、制定標準化作業流程、建立有效的考核和激勵機制等方面為 K 項目提出進度管控的保障措施建議。

房地產企業項目開發進度管理研究
  
  本文形成了一套對 JY 房地產公司 K 項目開發有效匹配的進度管理方案,對JY 公司的項目進度管理水平提升具有非常重要的指導意義。同時希望能給類似于 K 項目開發模式、類似于 JY 房地產公司發展階段的房企進度管理工作提供一些借鑒。
  
  關鍵詞:房地產公司;項目管理;進度管理;進度計劃;進度控制;進度保障
  
  Abstract
  
  In recent years, China's property market is gradually cooling down after successive rounds of the strict control policies. A new era of market that the house is to live in and not to stir fry is coming. The 19 th National Congress has set the basic tone for speeding up the housing system reform and long-term effective mechanism and a variety of measures will be implemented. To stimulate economic growth by mainly easy money policy and investment will come to an end for the time being. For the real estate industry and enterprises, they should adapt to the new market environment as soon as possible and lay down and imply the new development strategy. Here is an old saying: in the light of the change, the change is strong.Real estate development project schedule management includes the design, establishment,bidding. In order to meet project goals, how to strengthen management, and utility of the maximum increase the use of the individual machine in order to increase the capital flow and to maximize enterprise economic profits is particularly important. As for the schedule management process, most of the real estate enterprises are still using the traditional control mode and are lack of scientific management and systematic methods. In the process of the actual schedule management, schedule planning is not reasonable, planning implementation differs from the practical phase, and higher human resource cost. All these problems can't satisfy the current fierce and cruel competition in China’ property market. And also block the strategic layout and the healthy sustainable development of the enterprise.
  
  As a member of the real estate enterprise, Zhengzhou JY real estate development co., LTD also faces the problem that the project progress management cannot meet the current development requirements. This paper, taking this company as the research object, first of all, this paper expounds the development background of JY real estate company and then introduces the management status of JY real estate companys’ situation and schedule, and from the aspect of the project schedule planning, schedule control, and the internal management of project progress management to analyze the problems that exist in the project; Then, taking an example of K project,it proposes suggestions for K project progress management from the stage of project progress planning preparation and the stage of progress plan implementation, with emphasis on optimizing the management tools of progress plan.
  
  Finally from the aspect of the organizational guarantee, safety guarantee system of civilization, the construction quality guarantee system and level of node control,standardized process, establishing an effective assessment and incentive mechanism and so on, this paper puts forward some sound suggestions and control measures for K project progress.
  
  This paper has formed a set of effective schedule management scheme for the development of K project of JY real estate company, which is of great guidingsignificance to the JY real estate companys’ project schedule management. At the same time, I hope to provide some references for the progress management of real estate enterprises in the development stage of similar K project development mode and similar to JY real estate company.
  
  Keywords : Real estate companies; Project management; Progress management;Schedule; Progress control; Progress of the security
  
  第一章 引言
 
  
  第一節 研究背景及意義
  
  一 研究背景

  
  中國樓市深受國家宏觀調控的影響。無論是過去調控的現時結果,還是現在及未來的國家調控走向,中國樓市“熱也政策、冷也政策”的情況尤其明顯。
  
  我們可以看到,這些年國家出臺的土地政策、稅收政策、按揭比率、建筑戶型,以及各類限購、限價、限售、限貸、限簽等多重調制政策,國家宏觀調控可謂面面俱到,層層加碼。這種持續不斷、一輪比一輪強的宏觀調控給房企帶來了寒冬和暖春的無規律交替,大量房企在交替中相繼破產。面對復雜多變的市場環境,關注項目管理經驗和業務知識的有效沉淀,強化內部管理、依靠管理增值勢在必行。
  
  自 20 世紀 80 年代起,工程項目管理理論逐漸引入中國,并迅速在全國許多建筑施工類企業和建設單位中得到了廣泛應用,經歷三十余年,中國建設事業得以快速發展,各類建筑類型落成,建筑理論在全國打實。改革開放以來,工程領域的專家積極投身于國內實際工程市場,在工程管理實踐過程中,吸收和引進國外先進的工程項目管理理論和實踐方法,將理論探索、理論研究和理論實踐相結合,三者都取得了長足的發展。然而,我國房地產項目管理水平很低,大多是靠項目管理人員的經驗,沒有成熟的項目管理理念和系統的管理方法,與國際房地產行業工程項目管理水平和法律法規完善程度相比還有待提高,缺乏全面、系統、可行且符合行業實際的工程項目管理理念和方法[1-2],優質人才更是存在匱乏現象,直接阻滯我國房地產行業發展速度和發展質量。在這種背景下,房企如何采取措施,加強項目的進度控制以達到速度與實踐的綜合管理顯得尤為重要[3]。
  
  二 研究意義。
  
  目前多數房地產企業把主要精力放在項目前期項目規劃、拿地測算、報批報建上,過度關注財務預算、資金效率、高周轉上,忽略項目開發周期的實際規律,或者人為拔高項目管理進度,造成無法挽回的損失,使項目陷入“先緊后松”的局面。本文通過對 JY 房地產公司的現行進度管理過程進行細部分析,發現阻礙項目進度的主要原因,并以 K 項目為標準提出科學有效的優化方案與保障措施,來提高企業項目管理的整體進度水平,確保各個項目按期保質完成各類運營管理目標。進而通過對 K 項目的進度管理經驗總結,延伸到 JY 房地產公司其他項目管理之中,從而縮短 JY 房地產公司的產品入市和資金回籠周期,提升企業產品市場份額,助力企業品牌提升和業務擴張速度。
  
  第二節 研究思路。
  
  本文首先簡述了 JY 房地產公司的發展背景,介紹了 JY 房地產公司項目進度管理現狀,并以從項目進度計劃編制、進度計劃控制和“公司支持地方、內控支持現場”等方面分析了公司項目進度管理中存在的問題。
  
  以現行工程項目進度管理理論為基礎,本文以 K 項目為例,從項目進度計劃優化、進度控制優化兩方面對 K 項目的進度管理進行了提升。在進度計劃方面,對進度計劃的施行應用查漏補缺,并通過穿插提效確保流程的有效性,利用網絡計劃中的關鍵鏈法對關鍵節點計劃進行了優化,在網絡計劃優化中明確了主次責任;在進度控制方面,充分發揮事前控制作用規避風險,通過事中預警與糾偏與動態變更調整降低風險;同時,為保證進度控制的效果,還制定了計劃保障措施(組織保障、安全保障、施工質量保障等保證措施,并通過制定標準化作業流程)來實施程序化管理,通過嚴控一級節點、建立有效的考核和激勵機制來提升組織凝聚力,至此形成一套適用于 JY 房地產公司的科學進度管理方案。最后再對進度管理進行綜合總結與評價,對房地產住宅開發工程進度管理具有重要的指導意義。具體見圖 1- 1 。
  
  
  
  第三節 研究特色與創新之處。
  
  未來房地產項目的進度管理應該逐步為房企做大做強帶來規模及利潤效益,隨著政策調控和房企之間競爭的不斷加劇,單純依靠土地增值去帶動房地產公司業績的野蠻生長模式將不復存在,目前整個國內房地產項目進度管理正在從早期的關注外部轉向依靠自身內部管理來應對外部多變的環境過渡、從粗放型向規范型過渡、從片面地聚焦工程建造向全程聚焦項目開發的全生命周期過渡,但不同企業的不同發展階段和其戰略布局的差異性也會導致項目進度管理策略和方法存在差異[4]。
  
  某種意義上,中國房企的高周轉態勢必將引領其走向不同物業形態和不同區域、不同運營模式的發展態勢,這種基于戰略變革、現金流周轉、規模大幅擴張的迭代動力,勢必帶來地產行業的高速洗牌和融合。整個行業迅速步入戰略調整、結構重組、競爭加劇的變局階段[5]。各大房企在戰略擴張的道路上,能夠游刃有余的運作不同城市、不同開發周期的多個項目,成為每個規模房企奮斗的必經之路,也是一個房地產開發企業系統性運作和操盤成熟的標志。
  
  對于當前國內房地產項目進度管理模式和策略而言,沒有最好,唯有最合適,以至于萬科、龍湖卓越的項目進度管理模式并不一定就適合每一家企業照搬使用,房企管理者首先要對自身發展階段有一個清晰的認知,然后再進行層層剖析、量體裁衣。在現實的項目運營管理中,粗放管理和精細管理并無孰好孰壞之分,粗放還是精細,需要與企業發展、人才素質、經濟實力等相匹配,因而在項目的進度管控過程中,要自覺變通,適時進行戰略加減法、理性務實,在房地產行業持續演變和企業競爭格局的改變中不斷進行動態調整和優化,探索企業不同發展階段的不同進度管控模式。本文通過對 JY 房地產公司 K 項目的現行進度管理研究,量身搭建了科學的計劃編制體系,并靈活過程控制、及時預警和糾偏,以有效提高項目進度管理水平,打造出了符合 JY 房地產公司戰略發展要求、符合項目實際運營要求的良性進度管理體系。
  
  【由于本篇文章為碩士論文,如需全文請點擊底部下載全文鏈接】
 
  
  第二章 JY 房地產公司項目進度管理現狀.
  
  第一節 JY 房地產公司背景.

  一 企業概況
  二 企業簡介及建設歷程
  三 組織機構及職責
  
  第二節 JY 房地產公司項目進度管理.
  一 項目架構
  二 項目進度管理
  
  第三節 存在問題分析
  一 項目進度計劃編制方面存在的問題
  二 項目進度控制方面存在的問題
  三 職能中心不能滿足項目需求19
  
  第三章 JY 房地產公司 K 項目進度管理優化.
  
  第一節 K 項目進度計劃優化.

  一 完善進度計劃管控流程
  二 網絡計劃優化
  三 明確責任劃分
  
  第二節 K 項目進度控制優化.
  一 事前控制
  二 事中預警與糾偏
  三 進度過程中的動態變更調整
  
  第四章 JY 房地產公司 K 項目進度保障措施.
  
  第一節 組織保障

  一 對內建立協同工作機制
  二 對外做好參建單位保障
  
  第二節 安全文明保障體系
  一 招投標階段的安全文明落實
  二 工程建設階段的安全文明保障
  三 安全文明執行與監督保障
  
  第三節 施工質量保障體系
  一 深入開展全員精品意識宣貫
  二 規范工程驗收
  三 加強施工過程質量管控
  四 采用新技術提高施工質量
  
  第四節 嚴控一級節點

  第五節 制定標準化作業流程

  第六節 建立有效的考核和激勵機制

六肖中特免费公开109 www.cffyz.icu   第五章 結論

  在房地產企業未來的的經營管理中,受內外部因素影響,項目進度管理已成為首要問題。對于房企來說,項目從土地獲取、五證取得、工程竣工和交付,一般會歷時 2-3 年時間,項目全周期較長,經常因政策變化和行業規范更新等原因影響進度,造成項目開發計劃滯后,通常更多會在外部找借口,計劃達成率很低似乎基本都是外部原因。但權責體系和組織架構也會制約項目如期推進,首先,地產公司總部與區域或區域與城市公司若對開發節奏意見不一,往往會影響開發進度;其次,地產公司各部門間的權責體系多有交接,涉及開發、設計、工程、成本、采購等多個部門,決策體系復雜,部門間若沒有配合好就會產生多米諾骨牌效應,導致整個開發進度的延誤。從某種意義上說,外界因素多為不可控因素,難以管控,但是內部因素相對可控,可以加強企業的內部管理減少團隊內耗,從而增速提效,所以進度管理的基本目標在于打通企業內部縱向、橫向的協同。主要手段就是將項目的全過程按照 WBS 的方式將各項工作進行細化并分解,對于每項工作都要有相應的完成標準、完成時間、責任人等,通過網絡圖進行任務的穿插提效,基于公司戰略目標制定科學合理的項目進度計劃,并結合自身特點積極引進先進的進度控制理念。同時,為保證項目進度效果,還需要匹配一系列的保障措施。從而在如期完成交付任務的前提下,提高項目的經濟效益。

  本文對 K 項目的進度管理分析,是結合自身工作經驗所得,并查閱了大量書籍、文獻,學習了很多建設項目進度管理的理論、方法,希望能給類似于 K項目開發模式、類似于 JY 房地產公司發展階段的房企進度管理工作提供一些借鑒。

  房地產開發項目管理包括進度管理、質量管理、安全管理、財務管理、報建管理、設計管理、成本管理、采購管理、營銷管理等等,每個組成部分都是不可或缺并相互影響的。本文側重于進度管理,而對其他管理類型的研究不足,因此在下一步需對房地產開發的開發、設計、現金流管理等內容上進行細部研究。

  同時,隨著新技術、新工藝的推陳出新,房地產項目開發的理論和方法也在更新。房企也應順勢而為,不斷優化進度管理模型,建立最適合自己的進度管控方法,使工程進度管理更加合理、規范和科學。

  參考文獻

    李政. JY房地產公司K項目進度管理[D]. 鄭州大學 2018
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